Bestaande woning kopen

Er is pas sprake van een koopovereenkomst als deze schriftelijk is vastgelegd.

Na ontvangst van de schriftelijke koopovereenkomst heeft u 3 dagen de tijd om de koop te ontbinden. Maakt u van deze mogelijkheid gebruik? Dan kunt u dat het beste per aangetekende brief meedelen. U hoeft geen reden aan te geven waarom u van de koop afziet.

De verkoper heeft deze bedenktijd niet.

U moet de verkoper hier direct van op de hoogte brengen. Is er geen tijd meer voor reparatie? Dan moet u samen met de verkoper schriftelijke afspraken over dit gebrek laat vastleggen bij de notaris.

Mogelijke afspraken zijn:

• een bedrag bij de notaris in depot zetten en een derde inschakelen om het gebrek te herstellen. De kosten daarvan worden verrekend met het depotbedrag.
• het gebrek op kosten van de verkoper laten herstellen.

Lukt het niet om tot een afspraak te komen? Dan kunt u de verkoper na de overdracht alsnog aansprakelijk stellen voor het gebrek. Dit voorbehoud moet u ook schriftelijk laten vastleggen.

Regelt u bij de overdracht niets? Dan heeft u het gebrek volgens de akte van levering geaccepteerd. Het was immers zichtbaar vóór overdracht. U kunt de verkoper ná de overdracht dan ook niet meer aanspreken op dit gebrek.

U moet de verkoper hiervan binnen ‘bekwame tijd’ op de hoogte stellen. Liefst per aangetekende brief. ‘Bekwame tijd’ betekent doorgaans een periode van 2 maanden.
 
De verkoper moet eerst de kans krijgen het gebrek zelf te herstellen. Doet hij dit niet? Dan kunt u het gebrek door een derde laten herstellen. De kosten hiervan mag u op de verkoper verhalen.

Is direct herstel nodig om verdere schade te beperken? Laat het gebrek dan meteen herstellen en laat de reparateur schriftelijk verklaren wat hij ter plekke heeft geconstateerd. U kunt het beste ook even een foto van het gebrek maken.

De verkoper is doorgaans aansprakelijk voor gebreken die hem bekend waren, maar die hij niet aan u heeft gemeld. De verkoper heeft namelijk een mededelingsplicht. Ook is hij aansprakelijk voor ernstige gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren.

U kunt in principe niet bij de verkoper aankloppen als:

• het een zichtbaar gebrek is. U had dit gebrek kunnen zien bij de bezichtiging van de woning.
• u het gebrek had kunnen ontdekken.
• u het gebrek na enig onderzoek had kunnen ontdekken. U heeft als koper namelijk een onderzoeksplicht.
• u het gebrek niet meldt binnen 2 maanden na de ontdekking.
• u het gebrek zonder dringende noodzaak direct zelf heeft verholpen.

Informeer vooraf altijd bij de verkoper naar:

• de hoogte van de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE);
• de opgebouwde reserve van de VvE;
• geplande of te verwachten onderhoudswerkzaamheden (grote uitgaven) in de nabije toekomst;
• de notulen van de VvE-vergaderingen van het laatste jaar.

Eigenaren van een appartement zijn gezamenlijk tevens eigenaar van het hele gebouw.
Daarnaast heeft iedere eigenaar:

• het gebruiksrecht van een privé-gedeelte (zijn woning);
• het medegebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals de galerij, het trappenhuis en de entreehal.

In het reglement van de VvE staat een opsomming van de gemeenschappelijke gedeelten. Zijn er twijfels? Dan beslist de Vergadering van Eigenaren hierover.

In de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement staat meestal een bepaling dat men geen ‘hinder’ mag toebrengen aan andere eigenaren en gebruikers. Soms staan dergelijke bepalingen ook in de huishoudelijke reglementen.

Oude panden zijn gehoriger dan nieuwbouw en leiden al snel tot geluidsoverlast.
Enige overlast moet u altijd accepteren.

Ondervindt u meer overlast dan redelijk? Meld dit dan eerst bij de buur die de overlast veroorzaakt. Heeft dat geen effect? Vraag het bestuur van de VvE dan om de overlastveroorzaker aan te spreken. In het uiterste geval kunt u via de rechter afdwingen dat de buur iets aan de overlast doet.

Vraag het bestuur van de VvE om actie te ondernemen. Appartementseigenaren moeten de bestuurder (en mensen die de bestuurder aanwijst) toegang tot het appartement geven als dat nodig is voor de vervulling van de bestuurstaak.

U kunt toestemming afdwingen via de rechter als de buur blijft weigeren.

Blijkt dat de lekkage zich in de gemeenschappelijke gedeelten bevindt? Dan moet de buur zelf voor herstel zorgen. U kunt dit zonodig via de rechter afdwingen.

U kunt de bovenbuur ook rechtstreeks aansprakelijk stellen.

U moet eerst een vergadering bijeenroepen met duidelijke agendapunten over het onderhoud.

Lukt het door conflicten of verschil van mening niet om tot een besluit te komen? Dan kunt u een machtiging aan de kantonrechter vragen. De rechter kan de toestemming of medewerking van een andere appartementseigenaar vervangen.

Als appartementseigenaar kunt u de kantonrechter verzoeken een besluit van de Vergadering van Eigenaren te vernietigen. Dit kan als het besluit in strijd is met:

• wettelijke of statutaire bepalingen over de totstandkoming van besluiten;
• de redelijkheid en billijkheid;
• een huishoudelijk reglement.

Een verzoek tot vernietiging moet u binnen een maand indienen.

U kunt ook een gecombineerd verzoekschrift indienen. Dat bevat een verzoek tot vernietiging en een verzoek tot vervangende machtiging.

Meer informatie over appartementsrecht

• www.eigenhuis.nl 
• VvE-winkel: 010-413 75 08
• Vereniging Huis en Eigendom: 070-3468892