Huren

Woonruimte is:

• een gebouwde onroerende zaak die verhuurd wordt als zelfstandige woning; 
• een gebouwde onroerende zaak die verhuurd wordt als niet-zelfstandige woning (bijvoorbeeld een studentenkamer);
• een woonwagen;
• een standplaats met de bijbehorende onroerende zaken.

Dan moet u:

• opzeggen per aangetekende brief, met bericht van ontvangst;
• opzeggen tegen het einde van de overeengekomen termijn of met een termijn van 1 kalendermaand (bij maandelijkse huurbetaling).

U hoeft geen reden voor de opzegging te vermelden.

De verhuurder moet:

• opzeggen per aangetekende brief, met bericht van ontvangst;
• minimaal 3 maanden voor de opzeggingsdatum opzeggen; voor elk jaar dat er is gehuurd, wordt deze termijn verlengd met één maand, met een maximum van 6 maanden;
• de huurder vragen om binnen 6 weken te berichten of hij al dan niet toestemt met de opzegging;
• de reden van opzegging vermelden.
  De wettelijke opzeggingsgronden zijn:
  • De huurder gedraagt zich niet zoals men van een goed huurder mag verwachten.
  • De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik.
  • Er wordt ter plaatse een bestemmingsplan verwezenlijkt.
  • De huurder stemt niet in met redelijk aanbod tot aangaan nieuwe huurovereenkomst (aanbod mag niet gaan over de huurprijs).
  • In een hospitasituatie: de verhuurder heeft zwaardere belangen. Bij kamerverhuur in een hospitasituatie kan de verhuurder in de eerste 9 maanden opzeggen zonder vermelding van opzeggingsgrond. Hij moet wel een opzegtermijn van 3 maanden in acht nemen.

De verhuurder kan 1 keer per jaar een huurverhoging voorstellen.

De meeste verhogingen vinden plaats per 1 juli. Dit is echter niet verplicht. De verhuurder moet de verhoging minimaal 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk aan u voorstellen.

Per 1 juli 2009 geldt voor woonruimte een maximale huurverhoging van 2,5%. Deze verhoging is gebaseerd op de inflatie van 2008.

Voor woningbouwcorporaties geldt een maximale huurprijsnorm. Dat is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs mag stijgen, gerekend over alle woningen van de corporatie per 1 juli 2009. Ook de maximale huurprijsnorm is per 1 juli 2009 gesteld op het inflatiepercentage van 2,5%.

De maximale huurprijs van een woning is afhankelijk van het puntenaantal. Hoe hoger het puntenaantal van een woning, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. Deze maximale huurprijs wordt door de Minister van VROM vastgesteld. In tabellen is vastgelegd wat de maximale huurprijs is.

U kunt tot de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging een bezwaarschrift bij de verhuurder indienen.

Redenen voor het bezwaar zijn bijvoorbeeld:

• te laat voorstel huurverhoging;
• huurverhoging is hoger dan wettelijk toegestaan;
• onjuistheden in het voorstel huurverhoging;
• overschrijding maximale huurprijsgrens.

U kunt géén bezwaar maken vanwege achterstallig onderhoud. Hiervoor bestaat een aparte procedure bij de Huurcommissie.

Komen de verhuurder en u er onderling niet uit? Dan kan de verhuurder een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. Dit moet hij binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum doen.

Een verhuurder heeft altijd een onderhoudsverplichting. Het maakt daarbij niet uit of hij woonruimte, bedrijfsruimte of overige onroerende zaken verhuurt.

Tot de onderhoudsverplichting behoren:

• het herstellen van de gebreken die het huurgenot frustreren.
  De term ‘gebrek’ moet u ruim zien. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de geluidsoverlast die u ondervindt.

• het uitvoeren van groot onderhoud. Daaronder vallen:
  • het onderhouden van de buitenzijde van de woning, zoals het schilderwerk, daken en muren;
  • het vernieuwen van de cv-ketel, leidingen en kranen als normale slijtage dit nodig maakt;
  • het vernieuwen van een stortbak, aanrechtbladen, keukenkastjes als normale slijtage dit nodig maakt;
  • het vernieuwen van een warmwaterapparaat als normale slijtage dit nodig maakt;
  • het vernieuwen van de bedrading van de elektrische installatie als het energiebedrijf deze heeft afgekeurd;
  • het herstellen en vernieuwen van hang- en sluitwerk aan de buitengevel;
  • het herstellen en vernieuwen van gebroken en verzakte rioolleidingen.

Het is mogelijk dat de verhuurder en u in de huurovereenkomst een afwijkende onderhoudsverdeling hebben opgenomen.

Laat dan zelf herstelwerkzaamheden uitvoeren. De gemaakte kosten kunt u op de verhuurder verhalen, bijvoorbeeld door ze met de huurprijs te verrekenen. De kosten moeten wel redelijk zijn.

U kunt ook via een gerechtelijke procedure een verlaging van de huurprijs eisen. Dit moet u de verhuurder wel tijdig laten weten.

Huurt u woonruimte bij een woningbouwcorporatie? Dan kunt u een procedure tot huurverlaging starten bij de Huurcommissie. Dit moet binnen 6 maanden nadat u het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld.

Ja, als huurder heeft u ook een onderhoudsverplichting. Het maakt daarbij niet uit of u woonruimte, bedrijfsruimte of overige onroerende zaken huurt.

Tot uw onderhoudsverplichting behoren kleine herstellingen/dagelijks onderhoud verrichten. Daaronder vallen:

• al het wit-, saus-, behang- en schilderwerk binnen;
• het vervangen van gebroken of beschadigde ruiten;
• het schoonmaken en ontstoppen van wastafel-, toilet-, gootsteen- en doucheafvoeren;
• het  onderhoud, herstel en vernieuwen van schakelaars, stopcontacten, bellen, lichtarmaturen en tl-buizen; 
• het jaarlijks vegen van de schoorsteen en zonodig vegen van de ventilatiekanalen;
• het onderhoud van tuin en erfafscheiding;
• het onderhoud en herstellen van de inventaris die eventueel bij de huurruimte hoort;
• het uitvoeren van periodiek en preventief onderhoud;
• het regelmatig reinigen van goten;
• het ontstoppen van putten, riolen en afvoeren.

Het is mogelijk dat de verhuurder en u in de huurovereenkomst een afwijkende onderhoudsverdeling hebben opgenomen.

Heeft u een laag inkomen en woont u in een huurhuis? Dan is de kans groot dat u in aanmerking komt voor huurtoeslag (voorheen huursubsidie). Huurtoeslag is een bijdrage in de huurlasten waarmee u in een passende woonruimte kunt wonen. Passende woonruimte betekent: niet ruimer of duurder dan nodig is en passend bij uw situatie.

Er zijn diverse voorwaarden om voor huurtoeslag in aanmerking te komen:

• U bent meerderjarig.
• U huurt een zelfstandige woning.
• U woont op kamers.
• Uw huurprijs is niet te hoog of te laag.
• Uw woning is passend voor uw situatie.
• U en uw medebewoners hebben de Nederlandse nationaliteit of verblijven rechtmatig in Nederland.
• Iedereen die in uw woning woont, staat ingeschreven bij de gemeente op het adres waarvoor u huurtoeslag aanvraagt.
• Uw inkomen is niet te hoog.
• Uw vermogen is niet te hoog.

U kunt tot uiterlijk 1 april 2010 huurtoeslag aanvragen voor 2009. Gebruik hiervoor het ‘Aanvraag- en wijzigingsprogramma Huur- en zorgtoeslag 2009’.
Dit programma kunt u downloaden op de website van de Belastingdienst: www.toeslagen.nl.
Voor het vaststellen van de huurtoeslag kijkt de Belastingdienst kijkt naar uw actuele inkomen. Dus niet naar het inkomen van het voorafgaande jaar, zoals bij huursubsidie het geval was.

De huurtoeslag loopt van 1 januari t/m 31 december.

De behandeling van uw aanvraag neemt maximaal 8 weken in beslag. Heeft u na deze periode nog geen bericht ontvangen van de Belastingdienst? Dan kan dat betekenen dat uw gegevens niet overeenkomen met de gegevens van de gemeente. Deze gegevensuitwisseling verloopt automatisch. De controle van afwijkingen wordt naderhand handmatig uitgevoerd. U hoeft geen actie te ondernemen, tenzij de Belastingdienst u om nadere informatie vraagt.

U kunt binnen 6 weken een bezwaar indienen bij de Belastingdienst.

Het indienen van een bezwaar betekent niet automatisch uitstel van betaling.

Het vertrek van een medebewoner heeft geen invloed op de hoogte van uw huurtoeslag in het lopende jaar.

De gemeente geeft dit automatisch door aan de Belastingdienst. Die zet de huurtoeslag vervolgens over op uw naam.

Een bedrijfsruimte is een ruimte die bestemd is voor een:

• kleinhandelsbedrijf (winkel);
• restaurant;
• cafébedrijf;
• afhaal- of besteldienst;
• ambachtsbedrijf.

Er moet een publieksruimte aanwezig zijn voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. De woning die bij de bedrijfsruimte hoort valt ook onder het bedrijfshuurrechtregime.

U moet:

• opzeggen per aangetekend schrijven, met bericht van ontvangst;
• opzeggen tegen het einde van de overeengekomen contractstermijn met een opzeggingstermijn van doorgaans 1 jaar.

U hoeft geen reden voor de opzegging te vermelden.

De verhuurder moet:

• opzeggen per aangetekend schrijven, met bericht van ontvangst;
• opzeggen tegen het einde van de contractuele (5-jaren-)termijn;
• minimaal 1 jaar voor de opzeggingsdatum opzeggen;
• de reden van opzegging vermelden.
  De wettelijke opzeggingsgronden na de eerste 5-jaren-termijn zijn:
  • slecht huurderschap;
  • dringend duurzaam eigen gebruik van de verhuurder;
    
    Aanvullende gronden na verloop van tweede 5-jaren-termijn zijn:
  • Er wordt een bestemmingsplan verwezenlijkt.
  • De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst (dat aanbod mag niet gaan over de huurprijs)

De rechter kan de huur na verloop van de tweede 5-jaren-termijn ook beëindigen op grond van redelijke afweging van belangen.

De huurovereenkomst eindigt niet op het moment dat de verhuurder heeft opgezegd. Gaat u niet met de opzegging akkoord? Dan moet de verhuurder zich tot de rechter wenden.

De verhuurder kan aan het einde van de overeengekomen contractsduur een huurverhoging aan u voorstellen. Voor bedrijfsruimte is de contractsduur meestal 5 jaar.

Gaat u niet akkoord met de huurverhoging? Dan kan de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurprijs nader vast te stellen. De rechter vergelijkt de huurprijs met de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in dezelfde plaats in de afgelopen 5 jaar. Daarvoor vraagt hij meestal advies aan de Bedrijfshuuradviescommissie, een onderdeel van Kamer van Koophandel. De huurprijs die de rechter vaststelt geldt per direct.

U kunt aan het einde van de overeengekomen contractsduur zelf ook een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. Gaat de verhuurder niet akkoord? Dan kunt u ook naar de rechter stappen.

Overige gebouwde onroerende zaken zijn onroerende zaken die niet als woonruimte of bedrijfsruimte beschouwd worden. Bijvoorbeeld garages, kantoorruimten en opslagruimten.

U moet:

• opzeggen per aangetekend schrijven, met bericht van ontvangst;
• opzeggen tegen het einde van de overeengekomen contractstermijn of met een termijn van 1 kalendermaand (bij maandelijkse huurbetaling).

U hoeft geen reden voor de opzegging te vermelden.

De verhuurder moet:

• opzeggen per aangetekende brief, met bericht van ontvangst;
• opzeggen tegen het einde van de huurovereenkomst of met inachtneming van een redelijke termijn (minimaal een maand);
• de datum vermelden en benadrukken dat de ruimte op die datum geheel leeg en ontruimd moet zijn;
• de reden van opzegging vermelden;

De huurovereenkomst eindigt door de opzegging. U kunt de kantonrechter echter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. Dit moet u binnen 2 maanden na de opzeggingsdatum doen. Gedurende deze 2 maanden hoeft u de gehuurde ruimte niet te ontruimen.

De ontruiming is geschorst totdat de kantonrechter uitspraak heeft gedaan over het verlengingsverzoek. Hierbij weegt hij de belangen van beide partijen af.

De kantonrechter kan de verlenging toestaan voor maximaal 1 jaar. U kunt maximaal 3 verlengingsverzoeken indienen.

De wet heeft geen aparte regeling opgenomen voor huurverhoging van overige gebouwde onroerende zaken. Daardoor gelden de algemene huurbepalingen en de huurovereenkomst.

Heeft u geen huurovereenkomst gesloten? Dan kunt u altijd een huurverlaging voorstellen. En de verhuurder een huurverhoging. De andere partij beslist dan of hij hier al dan niet mee akkoord gaat.