Nieuwbouw kopen

De model koop-/aannemingsovereenkomst is de meest gangbare overeenkomst voor het kopen van een nieuwbouwwoning. Deze overeenkomst is onder meer vastgelegd door consumentenorganisaties en de georganiseerde bouwwereld.

Heeft u een model koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de aannemer? Dan kunt u in principe eisen dat hij zich aan die overeenkomst en de bijbehorende tekeningen houdt.

Dit geldt niet als de wijziging van de tekening om technische redenen noodzakelijk is.
In dat geval heeft het geen zin om van de aannemer te eisen dat hij zich aan de tekening houdt.
Vindt u dat de wijziging afbreuk doet aan de waarde, de kwaliteit, het uiterlijk, het aanzien en/of de bruikbaarheid van de woning? Dan kunt u aanspraak maken op een schadevergoeding.

Bij meer- en minderwerk wijkt de hoeveelheid werk af van wat in het bestek of in de technische omschrijving is opgenomen.

Meestal rekent de bouwer hoge prijzen voor het meerwerk. Dit kan hij doen doordat u aan hem bent gebonden. Hij hoeft dus geen concurrentie te vrezen. Uw korting voor minderwerk is meestal vrij laag.

• Maak zo min mogelijk gebruik van de meer- en minderwerkregelingen;
• Zet afspraken met de bouwer altijd op papier;
• Bepaal vooraf altijd goed wat u al dan niet later kunt (laten) doen;
  Sluit meerwerkovereenkomsten alleen af met degene die in de koop-of aannemingsovereenkomst als 'ondernemer' staat vermeld.
  Dat is vaak een projectontwikkelaar of soms een aannemer. U weet bij één contractpartij precies wie u moet aanspreken. En u voorkomt daardoor discussies over eventuele gebreken aan het meerwerk.

U kunt afspreken dat de aannemer bepaalde ruimtes (bijvoorbeeld de keuken of de badkamer) casco oplevert. Nadeel is dan wel dat u geen garantie hebt op de zaken die u zelf laat installeren.

Koopt u de woning met (GWI) SWK- of Woningborggarantie en sluit u het meerwerkcontract apart af met een onderaannemer? Dan geldt voor dat meerwerk geen garantie.

Heeft u een woning met garantie (GIW, SWK of Woningborg) gekocht? Dan mag de bouwer vooraf maximaal 25% van de meerwerkkosten in rekening brengen. De resterende 75% hoeft u pas te betalen als het meerwerk klaar is.

Staat er in uw aannemingsovereenkomst een bouwtijd of opleverdatum? Dan is de aannemer daaraan gebonden. Prognoses en schattingen zijn daarentegen niet bindend.

Overschrijdt de aannemer de contractuele bouwtijd? Dan heeft u meestal recht op  (contractuele) schadevergoeding. U moet direct protesteren en een beroep op schadevergoeding doen. Per kalenderdag heeft u recht op een schadevergoeding van 0,5 promille van de koop-/aanneemsom. Claim dit bedrag bij de aannemer.

Er zijn nog steeds bouwers die proberen de energiekosten vóór de oplevering op de koper te verhalen. Toch is de model koop-/aannemingsovereenkomst daar volstrekt duidelijk over: de bouwer moet die energiekosten betalen.

Volgens de model koop/-aannemingsovereenkomst heeft de aannemer na de oplevering 3 maanden de tijd om eventuele gebreken te herstellen. Doet hij dat niet? Dan kunt u de aannemer schriftelijk in gebreke stellen of de zaak aanmelden voor arbitrage.

U mag 5% van de aanneemsom in depot te houden. Zijn de opleveringsgebreken na 3 maanden nog steeds niet hersteld? Dan heeft u het recht om dit depot te verlengen. U moet de notaris daartoe uitdrukkelijk verzoeken. De inhouding moet wel in verhouding staan tot de ernst van de gebreken.

Voor het verhalen van schade moet u zich altijd richten tot uw contractpartij. Dat is degene die in de koop-/aannemingsovereenkomst als 'ondernemer' vermeld staat. Verzoek hem de geconstateerde gebreken zo spoedig mogelijk te herstellen. Doe dit direct nadat u het gebrek ontdekt heeft. Liefst via een aangetekende brief.

Heeft u een woning met garantie (GIW, SWK of Woningborg) gekocht? Dan kunt u ook gebruikmaken van het formulier ‘Verzoek tot herstel’ uit de garantiebrochure.

Gevolgschade
De bouwer is ook aansprakelijk voor de zogenoemde gevolgschade van gebreken.

Stel, uw dak begint kort na de oplevering te lekken. Daardoor is uw parket behoorlijk beschadigd. De bouwer is dan niet alleen verplicht om de lekkage herstellen. Hij moet ook de gevolgschade (het beschadigde parket) vergoeden.

U kunt ook nakijken of deze gevolgschade ook onder de dekking van uw opstalverzekering valt.

Het wordt lastig om de bouwer hiervoor aansprakelijk te stellen. U had dit gebrek immers moeten zien bij de oplevering. Achteraf is het moeilijk vast te stellen wie de beschadiging heeft veroorzaakt: u of de bouwer. Is het overduidelijk dat u het gebrek niet heeft veroorzaakt? Dan kunt u de bouwer er nog wel op aanspreken.

De GIW-garantie (Garantie Instituut Woningbouw) gaat in 3 maanden na de oplevering en duurt 6 jaar. Voor een aantal onderdelen geldt echter een kortere garantieduur of zelfs een uitsluiting van garantie.

Geen nieuwe GIW-garanties
Vanaf 1 januari 2010 houdt het Garantie Instituut Woningbouw op te bestaan. Dat betekent dat er vanaf die datum geen GIW-waarborgcertificaten meer op nieuwbouwkoopwoningen worden afgegeven. Wel blijft er een soortgelijk waarborgcertificaat bestaan dat kopers een afbouw- en kwaliteitswaarborg biedt.

De 3 organisaties die aangesloten zijn bij het GIW gaan vanaf 1 januari zelfstandig verder. Dit zijn:

• Koopwoningen (SWK)
• Bouwfonds Property Development (Bouwfonds)
• Woningborg N.V. (Woningborg)

SWK en Woningborg verstrekken vanaf 1 januari 2010 een eigen waarborgcertificaat. Bouwfonds gaat als aangesloten deelnemer van SWK.

Heeft u een GIW-garantie? Dan heeft dit geen gevolgen voor u. De enige verandering is dat u na 31 december 2009 niet langer bij het GIW terecht kunt voor arbitragezaken.

Veel standaardcontracten geven u de mogelijkheid van arbitrage. In overige gevallen is de burgerlijke rechter bevoegd.

Bij arbitrage beslist een onafhankelijk arbiter over uw geschil. De procedure is in eerste instantie schriftelijk. Daarna volgt een mondelinge behandeling, waarbij de arbiter de gebreken ter plaatse ook kan komen opnemen. De uitspraak van de arbiter is voor partijen bindend.

GIW bestaat niet meer
Per 1 januari 2010 kunt u niet langer bij het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) terecht voor arbitragezaken. De 3 organisaties die aangesloten zijn bij het GIW –Stichting Waarborgfonds gaan zelfstandig verder. Dit zijn:

• Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK)
• Bouwfonds Property Development (Bouwfonds)
• Woningborg N.V. (Woningborg)

Uw GIW-certificaatnummer begint met een letter:

• de S van SWK
• de W van Woningborg 
• de B van Bouwfonds.

Die letter geeft aan tot welke organisatie u zich kunt wenden met vragen, klachten en verzoeken tot bemiddeling.

Op de websites van deze organisaties vindt u meer informatie over hoe u dat kunt doen.

• www.swk.nl
• www.woningborg.nl
• www.bouwfonds.nl