Honden moeten weg uit huurwoning

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft onlangs in kort geding beslist dat een huurder haar honden uit de woonruimte moet verwijderen en verwijderd moet houden. Wanneer de huurder dit niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zou doen, zou zij een dwangsom zijn verschuldigd van maar liefst € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00.

De feiten 

De betreffende huurder huurt met ingang van april 2016 een benedenwoning van circa 100 m2. De woning maakt deel uit van een blok huizen met binnentuinen. In de huurovereenkomst staan als bewoners vermeld: “huurder + 2 kinderen + 2 hondjes”. De twee “hondjes’’ betreffen in werkelijkheid twee forse exemplaren van het ras Cane Corso. Honden van een flinke omvang die gemiddeld 45 à 50 kilo wegen en die “met de beste wil van de wereld niet te betitelen zijn als hondjes’’, aldus de kantonrechter.  

Klachten van overlast

Cane Corso

Aanleiding voor de procedure zijn diverse klachten van meerdere omwonenden over – onder andere – geluids- en stankoverlast. Het inschakelen van een honden-uitlaatservice door huurder, een voorstel tot mediation en bemoeienissen van de wijkagent hebben de overlast niet doen verminderen. Intussen is ook de onderlinge relatie tussen de huurder en de omwonenden er op zijn zachtst gezegd niet beter op geworden. Op het moment dat de huurder besluit de helft van de huurpenningen in te houden omdat zij stelt door omwonenden te worden getreiterd, laten de verhuurders het er niet bij zitten. De huurder wordt gesommeerd de achterstallige huurpenningen te betalen en de honden elders onder te brengen. De achterstallige huurpenningen werden betaald, maar de honden werden niet door de huurder uit het gehuurde verwijderd. 

Standpunten van partijen 

De omwonenden en de VvE dringen bij de verhuurders aan op maatregelen tegen de overlast. De verhuurders hebben vervolgens een kort geding procedure geïnitieerd strekkende tot ontruiming van het gehuurde. Voor zover ontruiming niet wordt toegewezen, wordt verwijdering van de honden uit het gehuurde gevorderd. De verhuurders hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij onverkort na de aanvang van de huurovereenkomst zijn bedolven met klachten van omwonenden met betrekking tot geluidsoverlast, stankoverlast en vernieling.

Bovendien zou na onderzoek zijn gebleken dat de honden gedurende lange perioden onbeheerd thuis worden achtergelaten. Tot slot stellen de verhuurders dat zij bij het aangaan van de overeenkomst onjuist zijn geïnformeerd, omdat de huurder aangaf de woning te gaan bewonen met twee kinderen en twee “hondjes’’. 

Als verweer werpt de huurder op dat van overlast geen sprake is. De nieuwe woonsituatie heeft ertoe geleid dat de honden aan het begin van de huurperiode hebben geblaft. Inmiddels zou van overlast echter geen sprake meer zijn, aldus de huurder. De honden zouden vijf dagen per week van 09.00 uur tot 16.00 uur worden meegenomen door de uitlaatservice, zodat zij feitelijk nooit in die tijdsperiode in de woonruimte zijn. Huurder is van mening dat de klachten het gevolg zijn van pesterij. 

Het oordeel van de rechter

Op de huurovereenkomst stond, zoals gezegd, vermeld dat de huurder de woning zou betrekken met haar twee kinderen en twee hondjes. Dit is wat de huurder immers voorafgaand aan de huurovereenkomst aan de verhuurders heeft medegedeeld. Dat het in werkelijkheid om twee flinke honden ging, was bij verhuurders niet bekend. Deze verkeerde voorstelling van zaken heeft ertoe geleid dat de verhuurders geen afgewogen beoordeling hebben kunnen maken over de vraag of zij de huurovereenkomst met de huurder wilden aangaan.

Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat uit de door de verhuurders ingebrachte geluidsopnames volgt dat de honden op regelmatige basis geluidsoverlast hebben veroorzaakt waaraan de huurder niet snel genoeg een einde heeft gemaakt. Het feit dat de uitlaatservice de honden vier of vijf dagen per week meeneemt, is volgens de kantonrechter niet voldoende om de overlast op te lossen. 

Mediation

Ter zitting heeft de kantonrechter nog mediation voorgesteld. Hier had de huurder echter geen oren naar, omdat zij van mening is dat uitsluitend pesterij van de omwonenden ertoe heeft geleid dat de verhuurders een gerechtelijke procedure hebben geïnitieerd. Daarnaast vindt de huurder dat van overlast geen sprake (meer) is.  Deze stellingen van de huurder leiden ertoe dat zij “de feitelijke situatie en de door een groot aantal omwonenden ervaren overlast miskent’’. 

Huurovereenkomst

Uit de huurovereenkomst vloeit voort dat de huurder de plicht heeft zorg te dragen dat aan omwonenden op geen enkele manier overlast wordt veroorzaakt. In deze procedure is bepaald dat de huurder ernstig en structureel tekort is geschoten en nog steeds schiet in de nakoming van deze verplichting. Omdat de klachten uitsluitend zien op overlast die wordt veroorzaakt door de honden, vindt de kantonrechter ontruiming van het gehuurde niet op zijn plaats. Wel dient de huurder de honden binnen veertien dagen na betekening van het vonnis elders onder te brengen. Als de huurder zich hier niet aan houdt, is zij een dwangsom verschuldigd van € 1000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. 

Conclusie

Uit deze procedure blijkt maar weer eens dat eerlijkheid altijd het langste duurt. Om soortgelijke situaties te voorkomen, is het dan ook ten zeerste aan te raden altijd volledige openheid van zaken te geven bij de aanvang van een huurovereenkomst. Daarnaast is het van belang – mocht u onverhoopt verzeild raken in een overlastsituatie – altijd oog te blijven houden voor alternatieve geschiloplossing, bijvoorbeeld in de vorm van mediation of buurtbemiddeling. Het spreekwoord luidt niet voor niets “een goede buur is beter dan een verre vriend’’. 


Andere artikelen over dieren

Share:

Meer nieuws van SRK

Share:

Voor alle juridische hulp