Huren en buren: de huurder in het burenrecht. Deel 1: beschutting

Het burenrecht regelt de rechten en plichten tussen eigenaars van naburige erven. Maar wist u dat sommige bepalingen van het burenrecht ook gelden voor huurders onderling (die huren van dezelfde eigenaar dan wel verschillende eigenaars) en voor burenrelaties tussen huurders en eigenaars?

Dit artikel is het eerste deel in een reeks van drie artikelen over voor huurders van toepassing zijnde burenrechtelijke bepalingen. In dit eerste artikel zal het podium worden gegeven aan artikel 5:49 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: art. 5:49 BW). Beter bekend als het wetsartikel dat de rechten en plichten van buren regelt ten aanzien van de afscheiding op de erfgrens. Een belangrijk wetsartikel. Want zeg nou zelf, beschutting in eigen tuin is wel zo fijn!

Burenrelatie

Het burenrecht is zoals ze noemen regelend (niet dwingend) van aard. Dit betekent dat de regels van het burenrecht pas in beeld komen wanneer tussen buren onderling niets anders is (of kan worden) afgesproken. Het is belangrijk dit voor ogen te houden ten gunste van de burenrelatie. Probeer daarom altijd eerst met de buurtjes om de tafel te gaan om te bekijken wat mogelijk is met betrekking tot bijvoorbeeld het plaatsen van een schutting. Een open deur, maar bedenk daarbij ook dat onderhandelen altijd neerkomt op zowel geven als nemen.

Art. 5:49 BW bepaalt dat

[Een] ieder der eigenaars [huurders] van aangrenzende erven in een aaneengebouwd gedeelte […] van een gemeente te allen tijde [kan] vorderen dat de andere eigenaar ertoe meewerkt, dat op de grens van de erven een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt opgericht, voor zover een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte der afscheiding niet anders regelt. De eigenaars[huurders] dragen in de kosten van de afscheiding voor gelijke delen bij. [cursivering AH]”

De afscheiding

Art. 5:49 BW spreekt van een scheidsmuur. Onder (scheids)muur wordt in het burenrecht iedere niet-doorzichtige afsluiting begrepen. Dit betekent dat bijvoorbeeld een houten schutting en een rij coniferen vaak ook onder het begrip (scheids)muur vallen. Het moet echter wel gaan om een afscheiding, wat wil zeggen dat het moet gaan om een ‘muur’ op de erfgrens (ten gevolge waarvan een scheiding van de twee erven ontstaat).

Meewerken en –betalen

Art. 5:49 BW stelt dat de ene buur kan vorderen van de andere buur mee te werken aan het plaatsen van een scheidsmuur en de helft van de kosten hiervoor te dragen. U kunt uw buur (en uw buur kan u) dus verplichten mee te werken en te betalen aan bijvoorbeeld het plaatsen van een schutting op de erfgrens. Dit is nogal wat! In het bijzonder voor huurders. Aangezien huurders na het plaatsen van de scheidsmuur het (gedeelde) eigendom van de afscheiding verliezen aan de eigenaar van het erf dat zij huren. Ja dat leest u goed! De eigenaars van de erven, worden ook eigenaars van bijvoorbeeld de schutting die u als huurders op de erfgrens heeft geplaatst.

Eigendom van de schutting

Oké, officieel bent u na het plaatsen van de schutting, de eigendom van de schutting kwijt. In de praktijk loopt het vaak echter niet zo een vaart. Veel verhuurders behandelen een door de huurder geplaatste scheidsmuur namelijk als een zelf aangebrachte voorziening (hierna: ZAV). Dit betekent bijvoorbeeld dat als u die schutting ook weer kan verwijderen zonder schade te veroorzaken aan het erf, u de schutting als uw eigendom mag behandelen. 

Wanneer uw verhuurder de (scheids)muur niet als ZAV behandelt (wat bijvoorbeeld kan betekenen dat u de schutting bij verhuizing niet mag meenemen), zal hij over het algemeen aan u een compensatie moeten aanbieden ter hoogte van de dagwaarde van de afscheiding. 

De feitelijke betekenis van art. 5:49 BW

Art. 5:49 BW geeft u weliswaar een vorderingsrecht (dan wel plicht) tot uw buur tot het meewerken en meebetalen van bijvoorbeeld een schutting op de erfgrens, in het concrete geval zal u er alsnog samen met uw buur uit moeten komen. De wet bepaalt namelijk niet de soort scheidsmuur, de prijs van de scheidsmuur of de wijze van onderhoud aan deze scheidsmuur. Met andere woorden: uw vorderingsrecht naar uw buur bestaat uit een dat en niet uit een wat moet worden geplaatst. 

Als u er niet met uw buur uit kan komen, kan het lonen de muur op uw (gehuurde) erf tegen de erfgrens aan te plaatsen. U heeft dan geen toestemming nodig van uw buur en uw buur mag geen gebruikmaken van uw muur. (Let op: u heeft veelal wel toestemming nodig van uw verhuurder.)

Afsluitend

De scheidsmuur is een lastiger onderwerp dan vaak in eerste instantie wordt gedacht. Ik kan mij zeer goed voorstellen dat u in uw concrete geval nog steeds niet goed weet wat uw rechten en plichten zijn. Dit was ook een beetje de bedoeling van deze bijdrage. Dat wil zeggen, dat ik u naast kennis van het wetsartikel mede bewust wilde maken van het feit dat de wet – in dit geval art. 5:49 BW – niet altijd zomaar kan worden toegepast. Het belangrijkste wat u moet onthouden is dat samen eruit komen met uw buur prioriteit verdient. Maar evenzo belangrijk is dat aan welke kant van de grens u ook staat, wanneer u niet meer weet wat te doen, mijn collega’s en ik u met kennis, kunde en plezier bijstaan!


Andere artikelen over huren en buren:

Share:

Meer nieuws van SRK

Share:

Voor alle juridische hulp