Huurprijsvermindering bij leegstand winkelcentrum?

Indien een huurder te maken heeft met verminderd huurgenot van zijn winkelpand dan kan hij bij de verhuurder vragen om vermindering van de huurprijs. Lukt dat niet, dan kan de huurder een claim indienen bij de rechter. Dit is alleen anders als partijen dat contractueel hebben uitgesloten. In de rechtspraak kwam medio dit jaar aan de orde of leegstand van een winkelcentrum een reden is voor een lagere huurprijs.

Carpetright 

Carpetright huurt vanaf 1992 bedrijfsruimte in het winkelcentrum Alkmaar-Overstad. De bedoeling was dat het winkelcentrum herontwikkeld zou worden, maar gedurende de huurovereenkomst blijkt de herontwikkeling financieel niet haalbaar te zijn. Daardoor is in de periode 2009-2010 leegstand ontstaan in het winkelcentrum. Ook de winkel naast Carpetright kwam op een gegeven moment leeg te staan. Daarnaast was de bedrijfsruimte alleen via de achterzijde van het winkelcentrum bereikbaar (parkeerterrein), omdat de toegang via de voorzijde (centrumzijde) was afgesloten. Carpetright en de verhuurder gingen met elkaar in overleg over een huurprijsvermindering, maar zijn niet tot een oplossing gekomen. 

Huurprijsvermindering wegens gebreken

Carpertright heeft zich in een kort geding tot de rechter gewend en wilde een voorschot van 10% huurprijsvermindering. Volgens Carpetright waren er gebreken aan het winkelpand die een huurprijsvermindering rechtvaardigden. Carpetright voerde de volgende gebreken aan: leegstand van het winkelcentrum, niet aanpakken van de leegstand door de verhuurder, weigeren moeite te doen om het winkelcentrum aantrekkelijk te maken, niet verrichten van verhuurinspanningen die gericht zijn op het weer (hoogwaardig) vullen van het winkelcentrum met nieuwe winkels/huurders, het in anti-kraak geven van leeggekomen winkelruimtes, niet langer investeren in noodzakelijk onderhoud van het winkelcentrum en parkeerterrein. Verder het beperken van de toegang tot het winkelpand door het laten ontstaan van een situatie die afsluiting van de toegang noodzakelijk maakt. Er was tevens sprake van vervuiling en gevaarlijke situaties waardoor het gebruik van deze toegang niet langer verantwoord was. 

Oordeel rechter: leegstand levert geen gebrek op, huurprijsvermindering toch toegewezen 

De rechter oordeelt dat leegstand geen gebrek oplevert. Volgens de rechter valt het de verhuurder niet te verwijten dat de winkelruimten leeg zijn gekomen. Dat is grotendeels veroorzaakt door faillissementen en huuropzeggingen als gevolg van de economische teruggang. Carpetright mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst ook niet verwachten dat de bezetting van het winkelcentrum onveranderd zou blijven. Zij moest er rekening mee houden dat het winkelcentrum in de toekomst minder goed zou lopen, dat er leegstand zou ontstaan en dat het winkelcentrum op termijn zou worden gerenoveerd. Dit behoort tot het normale ondernemersrisico. 

Van de andere door Carpetright aangevoerde klachten werden er twee wel als gebreken gezien die vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Het gaat om de afsluiting van de toegang tot bedrijfsruimte vanaf de centrumzijde van het winkelcentrum en de slechte staat van onderhoud van het winkelcentrum en bijbehorende parkeerterrein. De toegang is immers van essentieel belang voor de toestroom van het winkelend publiek. Verder was het achterstallig onderhoud ook voldoende reden om de huurprijsvermindering te rechtvaardigen. Daarom vermindert de rechter de huurprijs met 10%.

Tot slot

In het algemeen wordt gedacht dat leegstand wel tot huurprijsvermindering kan leiden, maar dat is meestal niet zo. Bovenstaande uitspraak is interessant voor de juridische praktijk, omdat de rechter in een kort geding een voorschot op de huurprijsvermindering honoreert. In de praktijk wordt een dergelijke voorlopige voorziening zelden toegewezen. Het voordeel is dat een huurder snel duidelijkheid heeft. Er moet dan wel een spoedeisend belang aangetoond worden. Dit is in de praktijk niet altijd aanwezig.  

Is het een herkenbare situatie voor u? Wilt u meer hierover weten? Dan kunt u hierover contact met ons opnemen.

Share:

Meer nieuws van SRK

Share:

Voor alle juridische hulp