Vergoeding goodwill bij opzegging bedrijfsruimte

In de praktijk komt het geregeld voor dat een verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) na het opzeggen van een huurovereenkomst voordeel geniet, omdat in het pand een goedlopend bedrijf gevestigd was. Hij kan het pand op gunstige voorwaarden verhuren aan een nieuwe huurder die er een gelijksoortig bedrijf in wil vestigen. Of hij kan zelf een gelijksoortig bedrijf in het pand beginnen en daarbij profiteren van de klantenkring van de oude huurder. Zo kan hij gebruik maken van de ‘goodwill’ die is opgebouwd door de vorige huurder. Deze voormalige huurder moet daartoe worden gecompenseerd door de verhuurder. Maar wat zijn nu precies de spelregels?

Goodwill

De Hoge Raad, het hoogste rechtsorgaan, hanteert niet zozeer de term goodwill, maar geeft aan dat gekeken moet worden naar al het voordeel dat een verhuurder geniet als gevolg van de ondernemersactiviteiten van de voormalig huurder. Praktisch gezien kan hierbij gedacht worden aan niet-tastbaar vermogen van een onderneming. Zoals het klantenbestand, het imago en vertrouwen van het bedrijf, een sterk en wijdverspreid beeldmerk (logo), maar ook geringere aanloop-, advertentie- en acquisitiekosten voor de nieuwe huurder van het pand.

Vordering door voormalige huurder

Slechts een voormalige huurder kan een beroep doen op artikel 7:308 BW. De Hoge Raad heeft in haar arrest Co-op/Vomar (HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457) toegelicht dat een vordering op grond van 7:308 BW pas kan worden ingesteld na het eindigen van de huurovereenkomst, dus door de voormalige huurder. Een bestaande huurder kan niet al in de beëindigingsprocedure bij de kantonrechter deze vergoeding vorderen. De huurovereenkomst is dan nog niet geëindigd. De huurder moet dus eerst afwachten wat de verhuurder na de huurbeëindiging gaat doen, voordat een vordering wordt ingesteld. Een andere belangrijke voorwaarde is dat de huurovereenkomst door de verhuurder is beëindigd. Dus, door de verhuurder is opgezegd. Een huurder moet zich er van bewust zijn dat hij met een zelf geïnitieerde opzegging ook de goodwillvergoeding van artikel 7:308 BW verspeelt.
 
Artikel 7:308 BW geldt nadrukkelijk niet voor huurovereenkomsten met een looptijd van twee jaar of korter. Bovendien geldt dat, indien de verhuurder na de huurbeëindiging meer dan een jaar wacht voordat zijn pand voor een gelijksoortig bedrijf in gebruik wordt genomen, de voormalige huurder geen aanspraak meer heeft op een eventuele vergoeding.
Lid 2 van artikel 7:308 bepaalt daarnaast dat het voordeel voor de verhuurder, als gevolg van de aard en de ligging van het gehuurde zelf, niet voor vergoeding in aanmerking komt. Denk bijvoorbeeld aan een huurder die op Schiphol een bedrijf heeft met als activiteit het sealen van koffers. Het voordeel voor de verhuurder vloeit dan voort uit de aard en (met name) de ligging van het gehuurde in de luchthaven.

Vergoeding

De vergoeding wordt in de wet omschreven als een naar billijkheid te betalen vergoeding. De basis van de vergoedingsplicht wordt gevormd door de ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder (het is dus geen schadevergoeding!). Dit betekent dat de vergoeding in ieder geval beperkt is tot datgene waarmee de verhuurder daadwerkelijk is verrijkt. Een rechter kijkt daarbij welke gebruiken er in de desbetreffende branche bestaan en laat zich veelal door deskundigen adviseren over de hoogte van de vergoeding.

Bewijs

De voormalige huurder moet in een 7:308 BW-procedure bewijzen dat de verhuurder werkelijk voordeel geniet van de ondernemersactiviteiten van de voormalige huurder. Deze bewijslast is niet altijd eenvoudig, zo blijkt uit het beperkt aantal geslaagde beroepen in de jurisprudentie.

Conclusie

Een voormalige huurder moet van goeden huize komen om een geslaagd beroep te doen op de goodwillvergoeding. Een dergelijke vordering kan pas worden ingesteld wanneer de huurovereenkomst is geëindigd en een gelijksoortig bedrijf zich in het pand vestigt. De voormalige huurder moet vervolgens aantonen dat het voordeel voor verhuurder niet ligt in de aard en de ligging van het gehuurde, maar op grond van de door hem uitgeoefende ondernemersactiviteiten om voor vergoeding in aanmerking te komen. 
 
Bent u benieuwd of u als (voormalige) huurder mogelijk een vergoeding van uw verhuurder kunt vorderen voor de door u opgebouwde goodwill? Neem gerust contact met ons op om te kijken welke mogelijkheden er in uw situatie zijn.

Share:

Meer nieuws van SRK

Share:

Voor alle juridische hulp