De huurovereenkomst: nieuwe vormen, nieuwe kansen?

De huurmarkt zit op slot. Hervorming lijkt dan ook noodzakelijk. Eerdere maatregelen door de Minister van Wonen (Stef Blok), zoals het voorkomen van ‘scheefwonen’, hebben de lange wachtlijsten op de sociale woningmarkt vooralsnog niet kunnen beperken. Maar wat is nu de oorzaak van deze lange wachtlijsten en onze dichtgeslibde huurmarkt, en belangrijker, hoe kan het probleem worden opgelost?

Het probleem met de huidige huurovereenkomsten

De huurmarkt kan (grof gezegd) in twee delen worden opgesplitst. Enerzijds de sociale huursector en anderzijds de vrije huursector. Op grond van de wet bestaan er daarnaast meerdere soorten huurovereenkomsten, voor zowel onbepaalde als bepaalde tijd. De wet is niet geheel duidelijk als het aankomt op het verschil tussen deze huurovereenkomsten. Daarnaast biedt de wet een huurder in veel gevallen de zogeheten huurbescherming. Huurbescherming houdt in dat een verhuurder alleen onder de in de wet genoemde gevallen een huurovereenkomst kan opzeggen. Dit levert voor verhuurders een aanzienlijk risico op. Beëindiging van de huurovereenkomst is niet zomaar mogelijk en gaat gepaard met kostbare juridische procedures en/of afkoopsommen. Hierdoor zijn verhuurders veelal terughoudend met het aanbieden van daarvoor geschikte huurwoningen.

Tijdelijke huurovereenkomst

Een huurder geniet niet altijd huurbescherming. Het kan onder omstandigheden zijn uitgesloten, zoals bij een tijdelijk huurovereenkomst (de huur is naar zijn aard voor korte duur). Vooralsnog is het echter niet altijd duidelijk wanneer sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Hierdoor kan de (tijdelijke) huurder in veel gevallen toch een beroep op huurbescherming doen. Daarom wil de minister een duidelijkere definitie van de tijdelijke huurovereenkomst. Een belangrijke wijziging in die richting is de introductie van de huurovereenkomst voor de duur van 2 jaar. Op grond van een dergelijke huurovereenkomst wordt wél huurprijsbescherming geboden maar geen huurbescherming. Om te voorkomen dat dit er toe zal leiden dat verhuurders enkel tijdelijke huurovereenkomsten aanbieden (om zo de huurbescherming te omzeilen), zal de huurovereenkomst bij voortzetting na 2 jaar voor onbepaalde tijd worden verlengd. Voordeel voor de zijde van de huurder is de mogelijkheid tot het opzeggen van de huur binnen de afgesproken periode waarbij onder het huidige regime de huurder op grond van de huurovereenkomst verplicht kan worden tot een minimale huurperiode van 1 jaar.

Opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’

Om verhuurders te stimuleren meer huurwoningen beschikbaar te stellen, en zo meer aanbod van huurwoningen in de vrije huursector te creëren, heeft de minister een wetsvoorstel aangekondigd waarmee de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ zal worden verruimd. Hierdoor kunnen verhuurders makkelijker de huur opzeggen. Het verruimen van de opzeggrond voor dringend eigen gebruik is overigens niet nieuw. In 2006 heeft een wetswijziging het al mogelijk gemaakt voor verhuurders om een huurovereenkomst op te zeggen in gevallen waarbij de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studentenhuisvesting en de huurder inmiddels geen student meer is. Ook zal de minister met meer verschillende specifieke bestemmingen voor woonruimte komen waarbij de huurder tot een bepaalde groep moet behoren om voor de woonruimte in aanmerking te komen. Als de levenssituatie van de huurder is veranderd zal deze op zoek moeten gaan naar een andere (geschiktere) woning, hetgeen bijdraagt aan doorstroming op de huurmarkt. Door de minister is geïnventariseerd welke groepen baat kunnen hebben bij dergelijke huurovereenkomsten. Het gaat dan om:

  • jongeren; mensen onder een bepaalde leeftijd;
  • starters, mensen die voor het eerst een woning huren;
  • grote gezinnen;
  • tot slot wil de minister een ‘vrije categorie’ opnemen die door het College van B&W ingevuld kan worden naar gelang de lokale behoefte.

Conclusie:

Is het wetsvoorstel een vooruitgang ten aanzien van de huidige wetgeving? De variatie aan tijdelijke huurovereenkomsten zal een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de huurmarkt. Meer contractvormen zullen ook meer soorten verhuurders aantrekken. En meer aanbod zal een groter middensegment op de huurmarkt inhouden. 

Share:

Meer nieuws van SRK

Share:

Voor alle juridische hulp