Feiten en omstandigheden: een blik in de wereld van huurrecht en hennepstekken

Veel verhuurders hebben een zero tolerance beleid als er een bepaalde hoeveelheid hennepstekken in een huurwoning wordt geconstateerd.

Meestal leidt dit ertoe dat u wordt verzocht  de woning te verlaten. De rechter zal uw belang afwegen tegen het belang van de verhuurder. Bij de vondst van een grote hoeveelheid hennepstekken wordt het belang van de laatst genoemde partij vaak hoger geacht.
Toch is het mijn collega - mr. Brigitte Neuteboom - gelukt om haar klant in een huurzaak te behoeden voor het moeten verlaten van haar woning door het noemen van de specifieke omstandigheden in haar zaak. In dit artikel neem ik u mee in het verhaal van haar klant. 

Feiten en wettelijk kader

Stel dat u en uw partner een tijd hebben samengewoond in uw huurwoning maar u gaat uit elkaar. Korte tijd later wordt in uw schuur door de politie een gesloten doos met ongeveer 150 hennepstekken aangetroffen. Dit is een hoeveelheid die de toegestane hoeveelheid van vijf hennepstekken voor eigen gebruik ver  te boven gaat. Uw ex-partner wordt door de politie als verdachte aangemerkt, maar vervolgens wordt u ‘verzocht’ de woning te verlaten. U heeft zich volgens de verhuurder niet conform het wettelijke kader gedragen.

Bij een huurovereenkomst dient u zich te gedragen als een goed huurder en dient u de woning conform de daaraan gegeven bestemming van woonruimte te gebruiken. Bij een ernstige tekortkoming van deze verplichtingen kan de verhuurder het recht verkrijgen de woning te ontruimen. Dit kan door middel van ontbinding van de huurovereenkomst. De vondst van de bovengenoemde hoeveelheid hennepstekken is voor de verhuurder voldoende om u uit uw huis te zetten. Bovendien wordt u in het systeem van de sociale huur voor drie jaar geblokkeerd, zodat u niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning in de omgeving.

Omstandigheden

De klant van SRK meent dat de vondst van de hennepstekken haar niet kan worden verweten. Ten tijde van de vondst woonde zij niet meer met haar partner. Hij beschikte echter nog wel over de enige sleutel van de schuur. Hierdoor had onze klant tijdelijk geen toegang tot de schuur, maar de partner wel. 

Rechtsvraag en beslissing

De rechtsvraag bij de zitting was dan ook “is de vondst van de hennepstekken voldoende om onder genoemde omstandigheden de vordering van de verhuurder te rechtvaardigen?”, of kort gezegd: “Moet de klant haar woning verlaten?”.

Iedere tekortkoming in de huurovereenkomst geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om deze te ontbinden, tenzij de tekortkoming vanwege bijzondere omstandigheden de ontbinding niet rechtvaardigt. De tekortschietende partij moet motiveren waarom er sprake is van een dergelijke bijzondere omstandigheid. De rechter neemt de bijzondere omstandigheden van de situatie mee in zijn beoordeling van de zaak. 

In deze zaak was het volgens de rechter van belang dat er geen sprake was van een hennepkwekerij, maar van een grote hoeveelheid hennepstekken in een afgesloten doos op de bovenste plak in de schuur. Bovendien waren er geen aanwijzingen dat er vanuit de woning was gehandeld. Daarmee was de bestemming van de huurwoning niet veranderd. Deze tekortkoming was onvoldoende om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden en onze klant uit haar woning te zetten. Daarbij achtte de rechter het van belang dat de ex-partner van onze klant de schuur- en poortsleutel had meegenomen. 

Aanbeveling

Vanwege het bovenstaande blijkt het opnieuw belangrijk te zijn dat u een rechtsbijstandverlener heeft, die alle feiten en omstandigheden nog eens goed met u doorspreekt. Bij SRK bespreken wij altijd eerst uitgebreid telefonisch uw zaak en vragen wij u alle relevante stukken op te sturen, alvorens wij overgaan tot het schrijven van een schriftelijk stuk, al dan niet voor een gerechtelijke instantie. U bent ook altijd welkom op ons kantoor om uw zaak toe te lichten. Het gaat soms om kleine elementen, een sleutel, een afgesloten doos, waarvan u misschien zelf in de eerste instantie niet direct inziet hoe belangrijk deze kunnen zijn voor uw zaak. Door alle feiten en omstandigheden met uw rechtsbijstandverlener te bespreken, kunnen wij het maximale uit uw zaak halen en soms uitkomsten krijgen die net als de bovengenoemde zaak vrij bijzonder zijn in het kader van de bestaande jurisprudentie.

Share:

Meer nieuws van SRK

Share:

Voor alle juridische hulp