“Het roer om!” Mag dat als u uw bedrijf exploiteert in een huurpand?

U gaat heel iets anders doen met het uw bedrijf. Geen viswinkel meer, maar een juwelierszaak. Of van opslagruimte naar een restaurant. Soms vraagt tegenvallende omzet of het najagen van een droom dat de reeds begonnen onderneming een andere draai moet krijgen. U gooit het roer om. Maar, mag dat zomaar als u een pand huurt?

Het antwoord hier op is niet zonder nadere bestudering van de huurovereenkomst te geven. In de huurovereenkomst wordt veelal een bestemming aangegeven. Bijvoorbeeld dat het gehuurde pand uitsluitend is bestemd als bakkerij of als opslagruimte van caravans. 

Risico op handelen in strijd met huurovereenkomst

Indien u zonder toestemming van de verhuurder de desbetreffende bakkerij of opslagruimte omzet naar bijvoorbeeld een restaurant, handelt u in strijd met de huurovereenkomst. U pleegt hiermee een zogenoemde wanprestatie. Bij een veel gebruikt model als huurovereenkomst (het ROZ-model) wordt er zelfs een boete gekoppeld aan het overtreden van regels van de huurovereenkomst en bent u mogelijk een boete verschuldigd. 
Ook bij minder grote wijzigingen, zoals bijvoorbeeld het niet alleen stallen van caravans, maar ook het verkopen van caravans in het gehuurde pand is een schending van de bestemming. Immers, als in de huurovereenkomst is opgenomen dat u het gehuurde pand uitsluitend mag gebruiken voor opstal van caravans, dan handelt u met de verkoop van caravans in strijd met de huurovereenkomst. 

Andere wettelijke regels

Naast het in strijd handelen met de huurovereenkomst kan een ander gebruik van het huurpand er ook voor zorgen dat u in strijd handelt met de wet. In de wet zijn grofweg twee regimes voor bedrijfsruimten opgenomen, te weten 7:290 BW ruimte (zogenoemde winkelruimte) en 7:230a BW ruimte (overige ruimte, zoals kantoorruimte en opslagruimte).  Als u de bestemming van het huurpand wijzigt kan het zo zijn dat uw pand van “kleur verschiet” en daarmee onder een ander wettelijk regime valt met andere (strengere) regels.

Risico op ontbinding van huurovereenkomst

Gelet op rechterlijke uitspraken ligt er ook nog een ander gevaar op de loer, namelijk de mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Gevolg is dat u het pand moet verlaten. Daarbij geldt het criterium dat als na enige tijd blijkt dat het karakter van het pand wezenlijk is gewijzigd, dit als wijziging van de bestemming wordt gezien en een gerechtvaardigde grond vormt voor ontbinding. Een recent voorbeeld is een uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam van 25 november 2016 waar de rechter oordeelde dat de huur van een verswinkel in de Martkhal niet geëxploiteerd mag worden als horeca-onderneming. Door dit wel te doen oordeelde de rechter dat er sprake was van een gerechtvaardigde grond voor ontbinding. De ontbinding is ook een risico als u uw pand onderverhuurt en niet u, maar de onderhuurder in strijd handelt met de overeengekomen bestemming in het huurcontract

Wanneer kunt u in hetzelfde pand uw bedrijf wel veranderen? 

Dat kan als u met de verhuurder een wijziging van de bestemming overeenkomt. Oftewel: u moet met de verhuurder overeenkomen dat hij instemt met uw nieuwe bedrijfsexploitatie. Mocht de verhuurder niet instemmen met de nieuwe bestemming dan kunt u overwegen om naar de rechter te stappen. De rechter is vaak terughoudend met het alsnog toestaan van wijzigingen in de bestemming. Daarbij moet u als huurder in ieder geval aantonen dat de verhuurder enerzijds geen redelijk belang heeft om vast te houden aan de contractuele bestemming en anderzijds de bestemmingswijziging voor u noodzakelijk is.

Wees op uw hoede! 

De conclusie luidt dat de huurder van een bedrijfspand niet mag afwijken van een contractueel overeengekomen bestemming zonder toestemming van de verhuurder (of vervangende toestemming van de rechter). U loopt anders het risico op boetes, het in strijd handelen met de huurovereenkomst en/of de wet- en regelgeving, of mogelijk op ontbinding van de huurovereenkomst. Wees dus op uw hoede voor u met uw bedrijf het roer omgooit! 

Wilt u als verhuurder of huurder van een bedrijfspand hier meer over weten? Neem gerust contact met ons op en wij bekijken samen wat de mogelijkheden zijn in uw situatie.

Share:

Share:

Voor alle juridische hulp