MKB

Vastgoed

MKB Vastgoed

Ik wil mijn huurovereenkomst opzeggen. Waar moet ik aan denken?

Ga in uw huurovereenkomst na of deze opgezegd kan worden en zo ja, of u tijdig bent met de opzegging. Houd daarbij rekening met de opzegtermijn en verstuur de opzegging bij voorkeur aangetekend aan uw verhuurder. Ga tevens na op welke manier het gehuurde opgeleverd moet worden (volgens het proces-verbaal of in “goede staat”). Spreek in dat kader met uw verhuurder af, zodat u samen het gehuurde na kunt lopen. Leg tevens vast wat tijdens die bespreking aan de orde is gekomen.

De verhuurder heeft mijn huurovereenkomst opgezegd. Kan ik daar iets tegen doen?

Of een huurovereenkomst door een verhuurder eenzijdig opgezegd kan worden, is afhankelijk van het soort huurovereenkomst. Huurt u winkelruimte dan mag de huurovereenkomst alleen worden opgezegd op grond van de wettelijk limitatief genoemde opzeggingsgronden (bijvoorbeeld “dringend eigen gebruik” aan de kant van de verhuurder of “de huurder heeft zich niet als goede huurder gedragen”). Zijn die gronden niet aanwezig, dan kan de verhuurder niet opzeggen. Als huurder heeft u dan huurbescherming. Huurt u kantoorruimte (of opslagruimte) dan mag de huurovereenkomst zonder opzeggingsgrond worden opgezegd. U kunt dan wel een beroep doen op ontruimingsbescherming. Bij alle huurovereenkomsten geldt ook dat de opzegtermijn (vaak één jaar) in acht moet worden genomen.

Ik huur een winkelpand, maar mijn omzet blijft achter. Ik wil van de huurovereenkomst af. Kan dat?

De reden dat het financieel minder gaat met uw winkel of bedrijf is onvoldoende om van een huurovereenkomst af te komen. U kunt proberen om met toestemming van de verhuurder eerder de huurovereenkomst te laten beëindigen. Daarnaast kunt u kijken of u de huurovereenkomst kunt opzeggen (tegen het einde van de huurtermijn, met inachtneming van de opzegtermijn) of u kunt kijken of u reden heeft om over te gaan tot ontbinding (bij-voorbeeld als de verhuurder zijn verplichting ondanks herhaalde verzoeken niet nakomt, of als het gehuurde door brand zodanig teniet is gegaan).

De huur van mijn winkelpand/bedrijfsruimte is verhoogd. Ik ben niet eens met de hoogte van de nieuwe jaarlijkse huur. Wat kan ik er tegen doen?

Kijk allereerst in de huurovereenkomst wat is opgenomen over het verhogen van de huurprijs. In de huurovereenkomst wordt vaak gekozen voor een jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. Daarvoor wordt meestal gebruik gemaakt van de prijsindexcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). U zult na moeten gaan of de verhoging van de prijs in overeenstemming is met hetgeen in de huurovereenkomst is afgesproken. Mocht de huurprijsverhoging niet in strijd zijn met uw huurovereenkomst, dan heeft u nog een andere mogelijkheid. Namelijk als de huurovereenkomst verlengd wordt, of telkens wanneer er vijf jaren zijn verstreken sinds de afsluiting van de overeenkomst (of vanaf het moment waarop de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan of door de kantonrechter is vastgesteld), kan men de huurprijs opnieuw vaststellen.

Indien huurder en verhuurder het niet eens worden over een nieuwe huurprijs, kan een van beiden of allebei aan de kantonrechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen. De kantonrechter houdt bij het vaststellen van de huurprijs rekening met huurprijzen van soortgelijke bedrijfsruimten in de lokale markt van de afgelopen vijf jaar. De rechter kan ook bepalen dat de huurprijs geleidelijk wordt verhoogd.

 

Ik sta op het punt een winkelpand of bedrijfsruimte te kopen of huren. Waar moet ik aan denken qua staat van het pand, vergunningen e.d.?

Let bij het kopen of huren van het pand allereerst goed op de staat van het pand. Is het een oud pand? Is er achterstallig onderhoud te zien? Heeft u vermoedens dat het pand wellicht niet (meer) in goede staat verkeert? Zorg dan dat u vóór het sluiten van de koop of huur een onderzoek laat uitvoeren, door bijvoorbeeld een bouwdeskundige. Daarnaast is het goed om te kijken of het pand geschikt is voor de bestemming die u voor ogen heeft. Wellicht zijn vergunningen noodzakelijk: is de gewenste bestemming mogelijk binnen het het bestemmingsplan van de gemeente of zijn er andere belemmeringen? 

Het is belangrijk dat u dus vóór het sluiten van de overeenkomst zoveel onderzoekt en vragen stelt aan de verkoper/verhuurder. Zorg ervoor dat u belangrijke aspecten schriftelijk vastlegt.

 

Ik heb een bedrijfspand gekocht, maar ik wil daar bij nader inzien alsnog vanaf. Kan dat?

Als u een bedrijfspand heeft gekocht en u heeft een koopovereenkomst ondertekend, dan kunt u daar niet zomaar vanaf. Het zou kunnen dat er voorbehouden in de overeenkomst zijn opgenomen op grond waarvan u wellicht wel van de koop af kunt. U kunt hierbij denken aan een financieringsvoorbehoud of het voorbehoud dat een deskundige wordt ingeschakeld voor het vaststellen van de staat van het pand of de kwaliteit van de grond (bodemverontreiniging). Daarnaast kunt u wellicht op algemene contractuele gronden (bijvoorbeeld financieringsvoorbehoud) de koop annuleren, maar dat wordt per situatie beoordeeld en zal zwaarwegend moeten zijn. 

Wat is een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Ben ik als huiseigenaar verplicht om aan te sluiten bij een VvE?

Eigenlijk koopt u geen appartement of winkelpand, maar een recht. Dat betekent dat u het exclusieve gebruiksrecht heeft van uw appartement of winkelpand. Daarnaast bent u mede-eigenaar van het hele complex en u bent dus ook - samen met de andere eigenaars - verantwoordelijk voor het gebouw. Om ervoor te zorgen dat alles in goede banen wordt geleid is in de wet de oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VvE) verplicht gesteld. 

Er is een belangrijk verschil tussen een VvE en een 'gewone' vereniging: u kunt niet kiezen voor het lidmaatschap van de VvE en u kunt het lidmaatschap ook niet opzeggen. Als eigenaar bent u automatisch en wettelijk verplicht lid van de VvE van het gebouw waarin u een winkelpand heeft gekocht.

 

Ons bedrijfspand heeft onderhoud nodig, maar we hebben een Vereniging van Eigenaren (VvE). Hoe nu verder?

Stel allereerst vast welk gedeelte van het pand onderhoud nodig heeft. Is dat een privégedeelte of een gezamenlijk gedeelte? Als dat laatste het geval is, dan zou de Vereniging van Eigenaren (VvE) in principe de kosten voor het onderhoud moeten dragen. Raadpleeg in dat kader de splitsingsakte, het modelreglement en huishoudelijk reglement. Blijkt daaruit dat voor de kosten voor de VvE zijn, stuur dan de VvE een brief waarin u de situatie uitlegt en de VvE verzoekt binnen een redelijke termijn tot onderhoud over te gaan. 

De VvE heeft besloten om reparaties in het gebouw/complex uit te voeren en brengt hiervoor extra kosten in rekening bij de eigenaren. Enkele eigenaren weigeren om te betalen. Wat nu?

Indien deze eigenaren niet over gaan tot betaling dan is de VvE gerechtigd om op basis van een rechtsgeldig genomen besluit (een besluit dat conform de splitsingsakte en het van toepassing zijnde modelreglement rechtsgeldig tot stand is gekomen, denk bv aan het behalen van een bepaalde meerderheid van stemmen op een vergadering die tijdig en op een juiste wijze is georganiseerd) de VvE de niet-betalende eigenaren te sommeren om alsnog over te gaan tot betaling. Betalen de eigenaren niet dan heeft de VvE het recht om hiervoor een procedure te starten. De keerzijde is wel dat VvE-leden, indien zij het niet eens zijn met een besluit, een verzoek bij de rechtbank kunnen indienen om het besluit van de VvE te verwerpen. Indien zij daar succesvol in zijn, gaat het besluit van tafel en kan de VvE geen betaling afdwingen. 

Mijn pand is beschadigd door een verbouwing van de buren. Hoe kan ik de schade verhalen?

Is uw bedrijfspand beschadigd door een verbouwing van uw buren? Dan kunt u de schade alleen op uw buren verhalen als vast te stellen is dat de schade ook daadwerkelijk door die verbouwing is veroorzaakt. Om discussies achteraf te voorkomen, is het bij een verbouwing van belang om de staat (voordat de verbouwing aanvangt) van uw pand door een deskundige vast te laten leggen. Dit is een zogenaamde nulmeting. Alvorens de nulmeting wordt uitgevoerd is het raadzaam om uw buren schriftelijk vooraf aansprakelijk te stellen voor eventuele schade aan uw pand als gevolg van de verbouwing. Mocht tijdens of na de bouwwerkzaamheden blijken dat er echt schade aan uw pand is ontstaan, dan kunt u aan de hand van de nulmeting aantonen dat de schade het gevolg is van de verbouwing. In geval van schade is het ook raadzaam om nog een onderzoek door een deskundige te laten verrichten na de verbouwing.

Mijn aannemer heeft slecht werk afgeleverd. Wat nu?

Zorg er voor dat u alles schriftelijk vastlegt. Neem bijvoorbeeld foto’s. Stuur de aannemer zo spoedig mogelijk een brief of e-mailbericht waarin u aangeeft wat hij verkeerd heeft gedaan en geef hem een termijn om het werk alsnog goed af te leveren. De termijn moet wel redelijk zijn (zo moet u bijvoorbeeld voor zeer slecht geleverd werk met omvangrijke herstelwerkzaamheden een termijn gunnen waarin de aannemer redelijkerwijs kán herstellen). Vindt u de termijn voor herstel te lang? Vraag dan op korte termijn (bijvoorbeeld binnen 7 dagen) aan de aannemer om te bevestigen dat hij over zal gaan tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden, dan heeft u in ieder geval wat houvast op korte termijn.

Ik huur al jaren een winkelpand met aan de buitenzijde achterstallig onderhoud. Wat kan ik hiertegen doen richting de verhuurder?

Allereerst moet vastgesteld worden of dit achterstallige onderhoud reeds aanwezig was toen u de huurovereenkomst tekende en het gehuurde betrok. Is het achterstallige onderhoud pas ontstaan toen u reeds in het gehuurde uw intrek heeft genomen, dan is het zaak om de verhuurder op het achterstallige onderhoud aan te spreken. Verzoek de verhuurder schriftelijk om het achterstallige onderhoud aan uw buitengevel aan te pakken. Geef de verhuurder hiervoor een redelijke termijn (afhankelijk van de omvang van het achterstallige onderhoud). Mocht de verhuurder hiertoe niet over gaan, dan kunt u de verhuurder aansprakelijk stellen. Hiervoor is noodzakelijk dat het gaat om een gebrek aan het gehuurde met als gevolg dat u niet het huurgenot heeft zoals u conform de huurovereenkomst mag verwachten (dit zal per situatie bekeken worden).

SRK is gespecialiseerd in

Voordat u juridische stappen onderneemt kunt u misschien uw geschil al zelf oplossen. Klik hieronder op één van de onderwerpen om de veelgestelde vragen te bekijken.

Voor alle juridische hulp