Icon juridische vragen Wonen

wonen bouwen en huren

Huren

Veelgestelde vragen over huren

Wat verstaat men precies onder woonruimte?

Woonruimte is:

  • een gebouwde onroerende zaak die verhuurd wordt als zelfstandige woning; 
  • een gebouwde onroerende zaak die verhuurd wordt als niet-zelfstandige woning (bijvoorbeeld een studentenkamer);
  • een woonwagen;
  • een standplaats met de bijbehorende onroerende zaken.

Ik huur een woning. Hoe kan ik de huurovereenkomst opzeggen?

Dan moet u:

  • opzeggen per aangetekende brief, met bericht van ontvangst;
  • opzeggen tegen het einde van de overeengekomen termijn of met een termijn van 1 kalendermaand (bij maandelijkse huurbetaling).

Sinds 1 juli 2016 

  • de huurder mag tussentijds opzeggen indien sprake is van een huurovereenkomst voor twee jaar of korter voor zelfstandige woonruimte of een huurovereenkomst voor vijf jaar of korter bij niet-zelfstandige woonruimte. Contractuele afwijking is niet mogelijk. 

U hoeft geen reden voor de opzegging te vermelden.

Hoe kan de verhuurder van een woning de huurovereenkomst opzeggen?

De verhuurder moet:

  • opzeggen per aangetekende brief, met bericht van ontvangst;
  • minimaal 3 maanden voor de opzeggingsdatum opzeggen; voor elk jaar dat er is gehuurd, wordt deze termijn verlengd met één maand, met een maximum van 6 maanden;
  • de huurder vragen om binnen 6 weken te berichten of hij al dan niet toestemt met de opzegging;
  • de reden van opzegging vermelden.

Sinds 1 juli 2016

  • in geval van tijdelijke overeenkomsten moet de verhuurder maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand van tevoren schriftelijk aangeven dat de huurovereenkomst eindigt. Bij uitblijven waarvan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt en u huurbescherming geniet;

 

De wettelijke opzeggingsgronden zijn:

  • De huurder gedraagt zich niet zoals men van een goed huurder mag verwachten.
  • De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik.
  • Er wordt ter plaatse een bestemmingsplan verwezenlijkt.
  • De huurder stemt niet in met redelijk aanbod tot aangaan nieuwe huurovereenkomst (aanbod mag niet gaan over de huurprijs).

Sinds 1 juli 2016

  • bij het verstrijken van de duur van de tijdelijke huurovereenkomst mits deze tijdig is opgezegd, (twee jaar of korter voor een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte, dan wel vijf jaar of korter voor een huurovereenkomst voor niet-zelfstandige woonruimte) Verlenging van de huur voor bepaalde tijd door verhuurder is niet toegestaan;
  • wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan.

Let op: in geval het gaat om een huurovereenkomst welke is aangegaan ten behoeve van een gezin dient de verhuurder aannemelijk te maken dat passende woonruimte beschikbaar is.

In een hospitasituatie: de verhuurder heeft zwaarderwegende belangen. Bij kamerverhuur in een hospitasituatie kan de verhuurder in de eerste 9 maanden opzeggen zonder vermelding van opzeggingsgrond. Hij moet wel een opzegtermijn van 3 maanden in acht nemen.

Sinds 1 juli 2016 bestaat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur voor de duur van 2 jaar  of korter en in geval van niet-zelfstandige woonruimte 5 jaar of korter. Dit heeft tot gevolg dat de huurder bij dergelijke huurcontracten geen huurbescherming geniet. Immers een enkele mededeling door de verhuurder (maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand van te voren)  is voldoende om de huurovereenkomst te beëindigen. Daarnaast kan als gevolg van deze wetswijziging gemakkelijker door een verhuurder worden opgezegd in geval van dringend eigen gebruik voor bepaalde doelgroepen (promovendi, jongeren, gehandicapten, ouderen en grote gezinnen). Maak je deel uit van een speciale doelgroep waar verhuur van de woning op is gericht, dan kan wanneer de levenssituatie van de huurder verandert zodat huurder niet meer tot die doelgroep behoort, de huurovereenkomst door de verhuurder worden beëindigd. 

Wanneer mag de verhuurder de huur van mijn woning verhogen?

De verhuurder kan 1 keer per jaar een huurverhoging voorstellen.

De meeste verhogingen vinden plaats per 1 juli. Dit is echter niet verplicht. De verhuurder moet de verhoging minimaal 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk aan u voorstellen.

Met hoeveel mag de verhuurder de huur van mijn woning verhogen?

Er is een onderscheid tussen niet-geliberaliseerde huurwoningen (sociale huurwoningen) en geliberaliseerde huurwoningen (vrije markt).

Bij geliberaliseerde huurwoningen is de huurverhoging afhankelijk van hetgeen is bepaald in het huurcontract. Indien er niets is opgenomen in het huurcontract dan kan de verhuurder de huur verhogen door u een nieuw huurcontract aan te bieden. Wanneer u hier niet mee instemt, dan kan alleen de rechter het huurcontract beëindigen. De rechter toetst of het aan u gedane aanbod redelijk is. Indien hij tot deze conclusie komt dan kan hij het huurcontract beëindigen en moet u de woning verlaten. Wanneer de rechter oordeelt dat het aanbod niet redelijk is, dan blijft de oude huurovereenkomst in stand en mag u in de woning blijven wonen. 

Bij niet-geliberaliseerde huurwoningen mag de huur maximaal 2,1% tot 4,6% omhoog vanaf 1 juli 2016. Hoeveel procent de huurprijs mag stijgen hangt af van uw inkomen. 

Wat is de maximale huurprijs van een woning?

De maximale huurprijs van een woning is afhankelijk van het puntenaantal. Hoe hoger het puntenaantal van een woning, hoe hoger de huurprijs mag zijn. Het puntensysteem op basis waarvan de maximale huurprijs kan worden berekend, wordt ook wel het “woningwaarderingsstelsel” genoemd. Aan elk onderdeel van een woning (bijvoorbeeld de keuken of de oppervlakte) worden punten toegekend. De maximaal redelijke huurprijs is afhankelijk van het totaal aantal punten van de woning. In tabellen is vastgelegd wat de maximale huurprijs is. 

Het puntensysteem geldt niet voor woningen in de vrije sector. Bij zogenoemde “geliberaliseerde huurovereenkomsten” bepalen huurder en verhuurder zelf de huurprijs. Wel heeft de huurder van een huurwoning in de vrije sector, evenals de huurder van een sociale huurwoning de mogelijkheid om de Huurcommissie te verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen. De wetgeving hieromtrent is met ingang van 1 juli 2016 (gedeeltelijk) gewijzigd. Zo hadden alle huurders van zowel sociale – als vrije sectorwoningen volgens het systeem van vóór 1 juli 2016 tot zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de tijd om de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Deze regel werd zodanig gewijzigd dat huurders van een tijdelijke huurovereenkomst de huurprijs niet tot zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst kunnen laten toetsen, maar tot zes maanden na afloop van de bepaalde tijd waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan. De ratio hiervan is dat men wil voorkomen dat de verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst aanmerkt als ‘proeftijd’ en dat de huurder afziet van een toetsing van de huurprijs, omdat deze bang is dat een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst hiermee wordt verspeeld.

Wat moet ik doen als ik het niet eens ben met de huurverhoging van mijn woning?

Wanneer er sprake is van een niet-geliberaliseerde huurwoning dan heeft u de mogelijkheid om bezwaar te maken bij uw verhuurder. U kunt tot de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging een bezwaarschrift bij de verhuurder indienen.

Redenen voor het bezwaar zijn bijvoorbeeld:

  • te laat voorstel huurverhoging;
  • huurverhoging is hoger dan wettelijk toegestaan;
  • onjuistheden in het voorstel huurverhoging;
  • overschrijding maximale huurprijsgrens.

U kunt géén bezwaar maken vanwege achterstallig onderhoud. Hiervoor bestaat een aparte procedure bij de Huurcommissie.

Komen de verhuurder en u er onderling niet uit? Dan kan de verhuurder een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. Dit moet hij binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum doen.

Welke onderhoudsplichten heeft de verhuurder?

Een verhuurder heeft altijd een onderhoudsverplichting. Het maakt daarbij niet uit of hij woonruimte, bedrijfsruimte of overige onroerende zaken verhuurt.

Tot de onderhoudsverplichting behoren:

  • het herstellen van de gebreken die het huurgenot frustreren. Het behoort tot de verplichtingen van de verhuurder om te voorkomen dat een huurder als gevolg van een gebrek verminderd woongenot heeft.
  • het uitvoeren van groot onderhoud. Daaronder vallen:
    -het onderhouden van de buitenzijde van de woning, zoals het schilderwerk, daken en muren;
    -het vernieuwen van een stortbak, aanrechtbladen, keukenkastjes als normale slijtage dit nodig maakt;
    -het vernieuwen van een warmwaterapparaat als normale slijtage dit nodig maakt;
    -het vernieuwen van de bedrading van de elektrische installatie als het energiebedrijf deze heeft afgekeurd;
    -het herstellen en vernieuwen van hang- en sluitwerk aan de buitengevel;
    -het herstellen en vernieuwen van gebroken en verzakte rioolleidingen.

Het is mogelijk dat de verhuurder en u in de huurovereenkomst een afwijkende onderhoudsverdeling hebben opgenomen.

Wat kan ik doen als de verhuurder gebreken na herhaaldelijk verzoek niet (voldoende) herstelt?

Laat dan zelf herstelwerkzaamheden uitvoeren. De gemaakte kosten kunt u op de verhuurder verhalen, bijvoorbeeld door ze met de huurprijs te verrekenen. De kosten moeten wel redelijk zijn.

U kunt ook via een gerechtelijke procedure een verlaging van de huurprijs eisen. Dit moet u de verhuurder wel tijdig laten weten.

Huurt u woonruimte bij een woningbouwcorporatie? Dan kunt u een procedure tot huurverlaging starten bij de Huurcommissie. Dit moet binnen 6 maanden nadat u het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld.

Heb ik als huurder ook onderhoudsplichten?

Ja, als huurder heeft u ook een onderhoudsverplichting. Het maakt daarbij niet uit of u woonruimte, bedrijfsruimte of overige onroerende zaken huurt.

Tot uw onderhoudsverplichting behoren kleine herstellingen/dagelijks onderhoud verrichten. Daaronder vallen:

  • al het wit-, saus-, behang- en schilderwerk binnen;
  • het vervangen van gebroken of beschadigde ruiten;
  • het schoonmaken en ontstoppen van wastafel-, toilet-, gootsteen- en doucheafvoeren;
  • het  onderhoud, herstel en vernieuwen van schakelaars, stopcontacten, bellen, lichtarmaturen en tl-buizen; 
  • het jaarlijks vegen van de schoorsteen en zonodig vegen van de ventilatiekanalen;
  • het onderhoud van tuin en erfafscheiding;
  • het onderhoud en herstellen van de inventaris die eventueel bij de huurruimte hoort;
  • het uitvoeren van periodiek en preventief onderhoud;
  • het regelmatig reinigen van goten;
  • het ontstoppen van putten, riolen en afvoeren.

Het is mogelijk dat de verhuurder en u in de huurovereenkomst een afwijkende onderhoudsverdeling hebben opgenomen.

Heb ik recht op huurtoeslag?

Heeft u een laag inkomen en woont u in een huurhuis? Dan is de kans groot dat u in aanmerking komt voor huurtoeslag (voorheen huursubsidie). Huurtoeslag is een bijdrage in de huurlasten waarmee u in een passende woonruimte kunt wonen. Passende woonruimte betekent: niet ruimer of duurder dan nodig is en passend bij uw situatie.

Er zijn diverse voorwaarden om voor huurtoeslag in aanmerking te komen:

  • U bent meerderjarig;
  • U huurt een zelfstandige woning;
  • Uw huurprijs is niet te hoog of te laag;
  • U en uw medebewoners hebben de Nederlandse nationaliteit of verblijven rechtmatig in Nederland;
  • Iedereen die in uw woning woont, staat ingeschreven bij de gemeente op het adres waarvoor u huurtoeslag aanvraagt;
  • Uw inkomen is niet te hoog;
  • Uw vermogen is niet te hoog.

Hoe kan ik huurtoeslag aanvragen?

Het aanvragen van huurtoeslag is mogelijk via Mijn toeslagen op de website van de Belastingdienst. Hiervoor dient u wel in het bezit te zijn van een DigiD. 

Voor het vaststellen van de huurtoeslag kijkt de Belastingdienst of u voldoet aan de voorwaarden. Na uw aanvraag wordt er een voorlopige berekening gemaakt van uw toeslag.  

De huurtoeslag loopt van 1 januari t/m 31 december.

Binnen vijf weken na uw aanvraag ziet u uw voorschotbeschikking in Mijn toeslagen. Daar ziet u ook met welke gegevens de belastingdienst uw toeslag heeft berekend.  Nadat u de voorschotbeschikking heeft ontvangen krijgt u huurtoeslag uitbetaald. Dit vindt plaats rond de twintigste van de maand. 

Het kan zijn dat de belastingdienst meer gegevens van u nodig heeft. U krijgt hierover bericht. Hierdoor kan het zijn dat het langer dan zeven weken duurt voordat u een voorschotbeschikking ontvangt. Indien u 13 weken na uw aanvraag niets heeft vernomen, dan kunt u de belastingdienst aanschrijven en hen verzoeken u binnen twee weken antwoord te geven.

Wat moet ik doen als ik het niet eens ben met een beslissing over mijn huurtoeslag?

U kunt binnen 6 weken een bezwaar indienen bij de Belastingdienst.

Het indienen van een bezwaar betekent niet automatisch uitstel van betaling.

Mijn partner of kind is vertrokken. Krijg ik nu meer huurtoeslag?

Het vertrek van een medebewoner heeft geen invloed op de hoogte van uw huurtoeslag in het lopende jaar.

De aanvrager van de huurtoeslag is overleden. Wat moet ik doen?

De gemeente geeft dit automatisch door aan de Belastingdienst. Die zet de huurtoeslag vervolgens over op uw naam.

Wat verstaat men precies onder bedrijfsruimte?

Een bedrijfsruimte is een ruimte die bestemd is voor een:

  • kleinhandelsbedrijf (winkel);
  • restaurant;
  • cafébedrijf;
  • afhaal- of besteldienst;
  • ambachtsbedrijf.

Er moet een publieksruimte aanwezig zijn voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. De woning die bij de bedrijfsruimte hoort valt ook onder het bedrijfshuurrechtregime.

Ik huur bedrijfsruimte. Hoe kan ik de huurovereenkomst opzeggen?

U moet:

  • opzeggen per aangetekend schrijven, met bericht van ontvangst;
  • opzeggen tegen het einde van de overeengekomen contractstermijn met een opzeggingstermijn van doorgaans 1 jaar.

U hoeft geen reden voor de opzegging te vermelden.

Hoe kan de verhuurder van bedrijfsruimte de huurovereenkomst opzeggen?

De verhuurder moet:

  • opzeggen per aangetekend schrijven, met bericht van ontvangst;
  • opzeggen tegen het einde van de contractuele (5-jaren-)termijn;
  • minimaal 1 jaar voor de opzeggingsdatum opzeggen;
  • de reden van opzegging vermelden.

De wettelijke opzeggingsgronden na de eerste 5-jaren-termijn zijn:

  • slecht huurderschap;
  • dringend duurzaam eigen gebruik van de verhuurder;

Aanvullende gronden na verloop van tweede 5-jaren-termijn zijn:

  • er wordt een bestemmingsplan verwezenlijkt.
  • de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst (dat aanbod mag niet gaan over de huurprijs)

De rechter kan de huur na verloop van de tweede 5-jaren-termijn ook beëindigen op grond van redelijke afweging van belangen.

De huurovereenkomst eindigt niet op het moment dat de verhuurder heeft opgezegd. Gaat u niet met de opzegging akkoord? Dan moet de verhuurder zich tot de rechter wenden.

Wanneer mag de verhuurder de huur van bedrijfsruimte verhogen?

De verhuurder kan aan het einde van de overeengekomen contractsduur een huurverhoging aan u voorstellen. Voor bedrijfsruimte is de contractsduur meestal 5 jaar.

Wat moet ik doen als ik het niet eens ben met de huurverhoging van de bedrijfsruimte?

Gaat u niet akkoord met de huurverhoging? Dan kan de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurprijs nader vast te stellen. De rechter vergelijkt de huurprijs met de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in dezelfde plaats in de afgelopen 5 jaar. Daarvoor vraagt hij meestal advies aan de Bedrijfshuuradviescommissie, een onderdeel van Kamer van Koophandel. De huurprijs die de rechter vaststelt geldt per direct.

U kunt aan het einde van de overeengekomen contractsduur zelf ook een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. Gaat de verhuurder niet akkoord? Dan kunt u ook naar de rechter stappen.

Wat zijn overige gebouwde onroerende zaken?

Overige gebouwde onroerende zaken zijn onroerende zaken die niet als woonruimte of bedrijfsruimte beschouwd worden. Bijvoorbeeld garages, kantoorruimten en opslagruimten.

Ik huur een garage/opslagruimte/kantoorruimte. Hoe kan ik de huurovereenkomst opzeggen?

U moet:

  • opzeggen per aangetekend schrijven, met bericht van ontvangst;
  • opzeggen tegen het einde van de overeengekomen contractstermijn of met een termijn van 1 kalendermaand (bij maandelijkse huurbetaling).

U hoeft geen reden voor de opzegging te vermelden.

Hoe kan de verhuurder de huurovereenkomst van een garage/opslagruimte/kantoorruimte opzeggen?

De verhuurder moet:

  • opzeggen per aangetekende brief, met bericht van ontvangst;
  • opzeggen tegen het einde van de huurovereenkomst of met inachtneming van een redelijke termijn (minimaal een maand);
  • de datum vermelden en benadrukken dat de ruimte op die datum geheel leeg en ontruimd moet zijn;
  • de reden van opzegging vermelden;

De huurovereenkomst eindigt door de opzegging. U kunt de kantonrechter echter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. Dit moet u binnen 2 maanden na de opzeggingsdatum doen. Gedurende deze 2 maanden hoeft u de gehuurde ruimte niet te ontruimen.

De ontruiming is geschorst totdat de kantonrechter uitspraak heeft gedaan over het verlengingsverzoek. Hierbij weegt hij de belangen van beide partijen af.

De kantonrechter kan de verlenging toestaan voor maximaal 1 jaar. U kunt maximaal 3 verlengingsverzoeken indienen.

Wanneer mag de verhuurder de huur van een garage/opslagruimte/kantoorruimte verhogen?

De wet heeft geen aparte regeling opgenomen voor huurverhoging van overige gebouwde onroerende zaken. Daardoor gelden de algemene huurbepalingen en de huurovereenkomst.

Heeft u geen huurovereenkomst gesloten? Dan kunt u altijd een huurverlaging voorstellen. En de verhuurder een huurverhoging. De andere partij beslist dan of hij hier al dan niet mee akkoord gaat.

SRK is gespecialiseerd in

Voordat u juridische stappen onderneemt kunt u misschien uw geschil al zelf oplossen. Klik hieronder op één van de onderwerpen om de veelgestelde vragen te bekijken.

WOZ

Voor alle juridische hulp